讲述 | “沪漂”艰难的置换之路：房子挂了三年才卖出去

[摘要] 在近几年长三角楼市调控丝毫不放松的环境中，置换考验的是耐心和眼光，毕竟一不小心，就会被“套牢”。

文/时代财经童洁

房子对于大部分“漂”在异乡的年轻人来说，是安全感的来源，亦是为了未来拼搏努力的动力和支柱。

很多人说，“沪漂”们的安全感来之不易。想在上海拥有一套属于自己的房子，不仅要解决个人的婚姻问题，要连续五年缴纳个税和社保，还要承担昂贵的房价。因此，拿到“入场券”的人，均早早进场，其他人只能等一等，或者转战周边再“曲线回沪”。

但不论是一开始就幸运“上车“的人，还是需要从周边绕行“上车”的人，极大概率都会遇到同一个难题——置换卖房。特别是在近几年长三角楼市调控丝毫不放松的环境中，置换考验的是耐心和眼光，毕竟一不小心，就会被“套牢”。

_{^{三年，报价降了45万，终于卖出去了}}

2008年，青涩的小马走出象牙塔，她没有留在大学所在的镇江，也没有选择回老家张家港，而是来到上海，与相恋三年的男友一起打拼未来。两人在中外环租了一套不足40平米的一室户，月租1500元，正式开启了双人“沪漂”生活。

日子还算是一帆风顺。小马毕业的那一年，恰逢金融危机肆虐全球，应届毕业生多多少少面临着就业难的问题，但小马找到一份稳定的工作，男友早她两年毕业，在一家规模不小的公司从事IT工作，两人的收入虽然不算高，应对日常生活已经足够。

买房这个议题在谈婚论嫁的阶段被提了出来，小马和男友也认为，既然决定结婚，就该有一个真正属于自己的家。2010年，在父母的支持下，他们购入一套两室一厅作为婚房，总价121万，算是在上海扎了根。

五年后，小马有了自己的孩子，考虑到孩子出生后老人长期在上海帮忙照顾，两室一厅稍显拥挤。小马与丈夫商量，是否应该尽快置换一套大一些的房子。不过，丈夫认为换房其实是一件比较“折腾”的事情，孩子太小没有精力去操办，想等孩子读书了再置换。

置换的事情就此搁置，但到了2016年，市场需求的爆发让上海楼市陷入“失控”状态，二手房市场接近疯狂，多人抢一套房源、房东临时跳价的现象屡屡发生。很多人趁着这一波“牛市”卖掉了房子，其中也包括小马的闺蜜，这让小马再次萌生卖房置换的想法。

“我闺蜜本来和我们住在同一个小区，2016年3月左右，突然说要卖房，速度非常快，挂牌没有多久就卖了。当时二手房市场起来了，可以卖出很好的价格，2016年春节前，我们小区一套近70平米小两室的成交价才210万，春节后，我闺蜜51平米的一室一厅就卖出了210万的价格。”

看到闺蜜成功卖房，小马下定决心，她要置换了。2016年9月，小马通过中介把自家房子挂了出去，报价370万。

不过，小马的节奏踩得并不好，2016年3月25日，上海颁布“325新政”，规定外地户籍家庭购房连续缴纳个税及社保年限由3年上调至5年，一时间，很多外地户籍家庭都被挡在了门外，半个月后便出现“量价齐跌”的现象。

不仅如此，小马将房子挂牌后不久，上海再次出台“1129”新政，认房、认贷的同时，上调首套房首付比例至35%、外地户籍二套房首付由50%调至70%，并且全面收紧公积金贷款，下调公积金贷款额度。

“这个政策一出来，房子就不好卖了，看房的人基本没有。持续到2017年春节之后，看房的人才多了起来，那会我们每个周末都要接待很多上门看房的人。”小马说，那是她挂牌卖房以来市场的巅峰，当时有个买家想压价10万以360万接手，但考虑到心仪的三房需要690万，小马没有让价。

没想到，错过了愿意出360万的买家，小马的卖房之路再次步入低谷。她回忆，2017年春节后的一波看房潮之后，二手房市场又逐渐恢复平静。2018年上海楼市强调控的背景下，楼市凉意难散，小马尝试下调报价，房子仍然无人问津。

见此情形，小马心灰意冷，一度想要放弃置换。2019年，小马的报价已经从巅峰时期的370万下调到了330万，偶尔有中介会带买家上来看房，有购买意向的却没有几个。“直到11月，本来挺惨淡的，中介突然带了个买家来看房，看完回去就说要买，价格压了5万，当天我们就同意325万卖掉。”

与买家签订了合同，小马立刻开始看房，从看房到敲定新房，她只用了不到一个月。她首先划定了对新房子的要求：三室两厅、必须要有两个卫生间、交通要方便、孩子上学问题要得到解决。照此要求，小马前后看中了三套房子。

第一套房子就在她现在所居住的板块周边，小区环境、地段、户型都不错，但只有一个卫生间，因此放弃；第二套房子距离小马工作的地点较近，是一套毛坯的三室两厅，价格也在预算之内，缺点是对口学校较差，考虑到孩子上学问题，不得不放弃；第三套是小马购买的房子，位于外环边上，100平米的三室两厅，紧挨着地铁，对口学校中等。

“孩子马上要上小学了，学校问题肯定要考虑，新买的房子对口学校在上海大概是第三梯队，在我们的接受范围内。”这套房的总价为620万，除此之外，还需支付12万多的中介费，以及40多万的增值税。

“房价是还不错，增值税真让人肉疼。”小马坦言，加上中介费和增值税，实际的入手价其实略微超出了她的预算，但这对她而言已经是个不错的结局。

_{^{被“套牢”的沪漂：亏钱卖房也没人要}}

相比小马的置换经历，周媛的故事要简单许多。

周媛和丈夫都是苏州人，在上海经营着一家皮肤管理门店。2016年，看到很多人都在抢房，他们也动了买房的心。不过，还没开始正式地看房，“325新政”就浇灭了她的热情，缴纳个税及社保的年限门槛增加两年，她和丈夫顿时失去了购房资格。

此时周媛想要买房的情绪十分高涨，突然被拔高的购房门槛让她感到愤愤不平。转机出现在周媛偶然与一位顾客说起买房的事情之后，这位顾客听闻周媛因“325新政”无法在上海购房，便为她出主意，建议她先去花桥买一套房，等有了购房资格，再置换到上海来。

花桥位于江苏昆山， 2013年10月，上海轨交11号线北延伸段开通试运营，该轨交线路的延伸段正是连接的花桥。轨交11号线开通后，开发商们纷纷打着“同城时代”的噱头，对花桥楼市进行铺天盖地的宣传。

被炒热的花桥很快成为了上海的“后花园”，直到现在，但凡说起在上海没有购房资格时，时不时还会有人提出“先在花桥买房”的建议。“325新政”后，上海的购房需求确实有一部分转移至花桥，周媛和他们一样，都被“同城生活”的概念所吸引，她以为，只要轨交能直达就是方便的。

2016年中旬，她买下一套173万的小三房，面积约90平米，距离轨交11号线有15-20分钟的步行路程，而轨交11号线正好能到她工作的徐家汇。一开始，周媛沉浸在新居入伙的喜悦之中，她和丈夫每天早上8点半出门，10点之前赶到店铺准备对外营业，晚上两人再一同乘坐轨交11号线回家，到家往往是夜晚11点多了。

仅仅几个月，每天3个多小时的路程就让周媛感到疲惫不堪，尤其是到了圣诞节、元旦节、春节等节假日的时候，工作量剧增，忙完已是深夜，轨交停了，周媛也舍不得花钱打车回家，只能在店铺里窄小的美容床上睡一觉。

她暗自下决心，等有购房资格了，就要把花桥的房子卖掉，换到上海来。2018年下半年，周媛拿到了期盼已久的上海楼市入场券，但这时她刚生完孩子尚在哺乳期，无法抽出时间置换房子。

2019年春节后，周媛着手卖房，她向中介了解过市场行情后，信心被彻底浇灭。“中介不说我都不知道，房子买了两年多，价格才涨了不到20万。再算一算中介费等其他费用，这房子还得亏钱。”

尽管如此，周媛还是将房子以185万的价格挂牌，盼着能早些卖掉。

但花桥楼市比预期中更加冷清。中原地产市场分析师卢文曦曾在接受媒体采访时表示，从2016年起，花桥调控政策愈发严格，楼市就有了明显的降温，到2019年7月底苏州楼市调控升级，花桥进入“冰冻期”。

一手房市场已然如此，又何况二手房市场。周媛说，自从2019年3月挂牌之后，只有不到4个买家上门看房，而且无一例外都在看过一次之后就没有了下文，“中介建议我这个时候还是别挂牌了，是浪费时间。”

满心期待挂牌，一年下来却是竹篮打水一场空。如今，没有卖掉房子的周媛还过着每天通勤3个多小时的生活，最忙碌的时候她索性住在店铺里，最高纪录十天没有回家。

春节前几天，丈夫把儿子带到店里看周媛，不到两岁的儿子一进店铺就径直跑到周媛身边。周媛停下手里的动作，逗儿子，“这么久没见了，还认识不认识妈妈？”她说，这不是“同城生活”，是名副其实的“双城生活”，她后悔自己曾经的决定，亦无比渴望从花桥楼市“解套”。

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