Loading… 三巽集团赴港IPO三度折戟:资金来源困局难解,千亿目标仍很遥远_TOM财经
正文
Qzone
微博
微信

三巽集团赴港IPO三度折戟:资金来源困局难解,千亿目标仍很遥远

2021-05-02 10:39 时代在线网   

三巽集团IPO之路再次宣告中断。

4月27日,据港交所披露,三巽集团于2020年10月27日递交的上市申请版本,已变更为“失效”。按相关规定,自申请日期起六个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请,会被列入“失效”状态。

三巽集团创立于2004年,是一家总部位于上海,植根安徽省、布局长三角地区的房地产开发商。

一名接近于三巽集团的知情人士告诉记者,三巽集团或将更换保荐人之后再冲击上市。此前,建银国际为其独家保荐人。

4月30日,三巽集团副总裁章晓辉对时代周报记者称,暂不接受采访,以集团对外公告为准。同日,行业人士告诉时代周报记者,三巽集团若贸然再次提交招股书,极大概率会遭港交所拒绝,后续则会面临三年的上市冰封期。目前,三巽集团所要做的首先是找出问题点,而不是再次递表。

三度失利港交所

三巽集团的上市路坎坷不断。

2018年,三巽集团销售规模首次突破百亿之时,创始人钱堃立便放出豪言,“2019年实现销售收入300亿,并在五年内实现千亿目标”。

2019年末,克而瑞发布了“2019年房地产TOP200”的榜单,三巽集团以91.2亿元全口径销售额排名在第167位,销售规模出现倒退。

与此同时,资本市场也对其规划存疑。2019年10月17日,三巽集团首次向港交所递交招股书,在历时6个月的等待之后,却拿到了首个招股书的“失效”。

对于招股书“失效”的原因,三巽集团方面未做过多解释。2020年4月27日,三巽集团再次递交招股书。当年10月,三巽集团招股书收到第二个“失效”。三巽集团仍不甘心,十天之后,三次递表。

某券商分析师告诉时代周报记者,虽然三巽集团几乎无缝连续递表,表达出对上市的强烈渴望,但是上市成败取决于企业内功,“房地产企业跑得快,不如跑得稳”。

重仓三四线城市:利也、弊也

2014年,“房地产开发”被正式列入到三巽集团的业务范围。乘三、四线城市“棚改”红利东风,三巽集团在安徽多个城市进行布局。 2015-2017年,三巽集团在安徽获地超10宗。

土地的扩张带来了企业的高速发展。招股书显示,2017-2019年,三巽集团的净利润分别约为-0.04亿、0.45亿和3.95亿元,净利快速增长。

“棚改”风吹过,三四线城市的楼市逐步进入冷静期,三巽集团的土地储备优势逐渐丧失。与此同时,政策红利性减弱,重点布局城市的住房需求缩小,这些都对三巽集团的产品去化产生较大影响。2018年和2019年,三巽集团收入增幅分别为23.32%和11.00%,呈现放缓态势。

2018年,三巽集团将总部迁移至上海,并开启全国化发展道路以期抵抗企业区域化的风险。

招股书显示,目前,三巽集团拥有总土地储备400万平方米,覆盖三个省的11个城市。其中,九成项目位于安徽省,山东和江苏仅各占4.7%和5.5%。三巽集团的全国化进程并不顺利。与此同时,前期土储所投入的成本也开始逐步挤压后期的利润空间。

2017-2019年,三巽集团的土地使用权成本分别为0.43亿元、1.43亿元、7.17亿元,占销售成本的比例从22%上升至33.6%;同期,每平米平均土地使用权成本分别为675元、968元、1409.5元,占平均售价的比例从16.3%上升至23.1%。截至2020年5月底,三巽毛利率为27.75%,较2019年底下滑3.75个百分点。

成本空间缩小的同时,经营现金流缺口在逐年扩大,招股书显示,2017-2019年,三巽集团经营现金流缺口从4.84亿元扩大至19.13亿元。

少数鼓动掌权,资金来源成困局

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,小房企“活得好、活得久”的核心秘籍是保证平稳、持续和有效的资金来源。

从招股书中看,三巽集团资金来源基本依靠外部融资。招股书显示,三巽集团控股股东钱堃及妻子安娟、钱冰(钱堃之父)持股占比高达95%。从股权结构上来看,这是一家不折不扣的家族式企业。

上述券商分析师坦言,少数股东权益过高,一方面可能是“明股实债”所导致,公司存在大幅降低表观负债率的嫌疑,另一方面,会致使子公司脱离母公司的控制,子公司所产生的利益将不再与母公司挂钩,母公司资金来源除正常业务收入外,只能依靠外部融资。

招股书显示,2017-2019年,三巽集团的加权平均利率分别为14.9%、14.0%和12.3%,有小幅下滑,但仍处较高水平。截至2019年底,它有5笔未偿还的信托和资管产品,占借款总额的41.6%,利率在11%-17%之间。

高杠杆带来的是持续走高的资产负债率。截至2017年、2018年及2019年12月31日,公司的资产负债率分别约为89.88%、93.47%、93.42%;代表借款总额比上权益总额资的产负债比率分别约为132.6%、140.5%、204.0%。

资金是房企的生命线。“三道红线”政策压顶,房企融资渠道持续收紧,境内的资金面对于中小房企越来越不友好。业内人士猜测,这是三巽集团赴港上市的原因之一。

柏文喜认为,在港上市,更多的是市场化行为,三巽集团经过调整修正发行条件和发行计划,补充材料重新递表,还是有可能赶上赴港上市末班车的。

这只是中小型房企上市难的一个缩影,此前奥山控股两次折戟、万创国际四次申请后惨遭拒绝。三巽集团官网目前正处升级状态,不能正常显示。或许三巽集团也应先“升级”内功,再闯IPO。

 

责任编辑: 4126TJ

责任编辑: 4126TJ