建发股份借款超千亿背后：房地产销售规模与负债齐飞 项目质量有待提高

上市房企年报观察

中国网财经4月22日讯(记者 王子奇)建发股份近期发布的公告显示，截至2020年3月末，公司未经审计借款余额1117.18亿元，年内新增借款余额285.39亿元。2020年1-3月累计新增借款占上年末净资产的比例为43.18%。

从新增借款分类来看，建发股份通过银行新增借款177.44亿元，通过新发行公司债券和债券融资工具累计新增借款的金额为108.35亿元。

中国网财经记者梳理发现，建发股份今年以来融资步伐在加快，所募资金多数是用于还债。1月初，建发股份发行2020年公司债券(第一期)，实际发行规模20亿元，全部用于偿还公司债务；此外，建发股份获准注册100亿元超短期融资券，其中50亿元拟用于子公司营运资金，50亿元偿还集团本部有息负债。2020年以来，建发股份已连续发行了4期超短融资券券，发行金额均为10亿元。

地产子公司一年增负债逾600亿元

在建发股份不断“借新还旧”的背后，是其不断扩张的房地产业务对资金的渴求。资料显示，建发股份房地产开发业务的运营主体是建发房产和联发集团。

2019年，建发房产和联发集团通过多种方式新增土地42宗，新增计容建筑面积约837.16万平方米，其中权益面积约 624.36 万平方米。截至2019年末，建发房产和联发集团尚未出售的土地储备面积(权益口径)达1515.28 万平方米，其中54.08%位于一、二线城市。

伴随着大手笔的拿地支出，建发房产和联发集团的负债一路走高。截至2019年12月末，建发房产和联发集团的总负债分别为1310.61亿元和668.72亿元，而2018年末分别为850.51亿元和514.56亿元。以此计算，建发房产和联发集团的总负债一年增长了614.26亿元。同期，建发股份的负债总额为2292.94亿元，与2018年底的1630.36亿元相比增加662.58亿元；资产负债率77.62%，而去年年底为74.98%。

截至2019年12月底，建发房产和联发集团的拟建项目共有49个，在建项目逾百个，这意味着其未来几年依然将有大笔的资金需求。不过，在建发股份的这些拟建及在建项目中，部分因市场不及预期造成了减值损失，杭州·三墩北项目计提的跌价准备为1.46亿元，上海·西郊金茂府和天津的荣颂庭院项目则分别计提了1.21亿元和4.62亿元。

房地产合同销售金额接近千亿

与此同时，建发股份的房地产销售规模也节节攀升。2019年，建发房产和联发集团共实现合同销售金额995.01亿元，同比增长35.20%；权益销售金额合计711.69亿元，同比增长41.17%。而建发股份2019年房地产开发业务实现营业收入459.14亿元，同比增长比例为13.15%。

克而瑞此前发布的数据显示，建发房产和联发集团2019年的全口径销售金额分别为738.5元和375.7亿元，在全国房地产行业中的排名分别为第49名和第74名。

建发股份在年报中提到，建发房产和联发集团围绕“冲销售、保目标、抓管理、创佳绩”的指导方针，狠抓营销管理，开展“百日冲刺”销售评比，完善“公司—区域—事业部/项目部”三级管控架构，提升决策质量和效率。而在2018年年报中，建发股份曾提到，建发地产和联发集团项目从拿地到开盘时间均缩短了1个月。

旗下项目安全事故与维权多发

不过，狠抓销售的建发股份，2019年发生了安全事故。2019年7月7日， 福建省漳州市龙文区，建发•央著1-15#楼及地下室、配电室、物业门卫(不含桩基)项目，发生物体打击事故，死亡1人。建发•央著的建设单位是福建兆联房地产有限公司，后者是建发房产下属子公司。

2019年3月29日，位于福建省龙岩市新罗区的建发富力•玺院B标段公共门厅及电梯轿厢工程项目，发生高处坠落事故，死亡1人。该项目建设单位为龙岩利荣房地产开发有限公司。年报显示，建发股份持有龙岩利荣30%股权。

同时，建发房产和联发集团开发的项目部分在交房后遭遇业主维权。据人民网2019年7月报道，位于重庆巴南区的联发龙洲湾1号B组团的多名业主反映，自己购买的房屋和购买时看到的宣传资料差距较大，比如“赠送”的地下室变成了收费停车位、期待已久的屋顶花园没了影、没有阳台晾衣服成难题等，上述项目业主质疑开发商虚假宣传。

另据《湖南都市频道报道》2020年1月报道，长沙建发央著项目遭业主投诉，原因涉及了客厅墙壁是歪的、房屋渗水、裂纹等。

此外，厦门市建设局网站曾发布《关于2019年第二季度建设工程材料质量检测机构监督检查情况的通报》，二季度对77个在建工程进行抽测，监督抽测钢筋原材1组不合格，涉及的工程为海沧新阳居住区保障性安居工程二期项目 A4 地块，该项目建设单位为厦门建发兆信建设运营管理有限公司，建发房产持股比例95%。

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作者：王子奇