华润置地唐勇：激励制度是我们的“痛处”

在华润置地的业绩会上，董事会副主席唐勇和CFO俞建有着明确的分工，前者回答“难题”，后者回答剩下的“简单题”。而抛向唐勇的第一个“难题”并不陌生，依然是规模。

5个月前，华润置地向外界公布了1830亿元的销售目标，并立下了行业前十的“flag”。不过，在房企规模大跃进时代，华润置地的目标在外界看来是缺少进取心的，甚至有媒体直接提出其应该在今年达到2300亿元的规模。

但显然华润置地是遵守“纪律”的央企模范生。“我们过去几年反复在强调有质量的增长，而且是长期可持续的，这是基本原则。华润置地上半年营收业绩比去年有快速增长，主要在于我们努力提升效率，增加周转，同时考虑股东回报。因为没有回报的周转也是无效或者低效的周转。”唐勇解释到。

今年上半年，华润置地实现全口径的销售约943亿元，同比增长36.3%，这样的增速在一众同行中并不突出，华润置地也被挤在了前十的门口。对于投资者来说，他们是希望看到华润置地的进取心的，但唐勇给出的预期并不明确。

“明年来讲，双位数的增长是起码的。”唐勇的判断来自多个层面，在对过去反思的基础上，华润置地这两年已经在适度增加负债，同时提升投资节奏。“我们土储增长的动力是足够的，过去我们说的是增速超过两位数，但应该会超过我们对外讲的这个数字。”

时代财经获悉，今年上半年，华润置地以总价672.9亿元增持了41宗土地，新增土储817万平方米，同比增幅达到41.5%。其中，上半年已经完成的土地支出为460亿元。

虽然在规模上有些“佛系”，但华润置地的营运效率在同行中却堪称模范生，尤其是在毛利率的表现上，华润置地再次突破了自己的上限。今年上半年，华润置地的毛利率达到了48.1%，比去年同期的35%提升了十三个百分点。当中，开发物业毛利由2017年同期的32.6%提升至48.6%，投资物业则由63.5%升至66.6%。

但这样的高毛利表现只是暂时的，俞建指出，华润置地目前已售未结转的金额达2200亿元，其中有965亿元会在今年完成结转，对应的毛利率可达45%。

“明年结转的675亿元，毛利率将近40%左右；2020年结转的440亿元，毛利率差不多35%；2021年结转的85亿元，毛利率为40%左右。今年整体的毛利率超过40%没有悬念，明年应该可以维持在35%。”

作为央企，华润置地的发展本身就受到一定的限制，一方面不能像民营企业那样追求杠杠效应，另一方面也有着严格的经营效益要求，这在很大程度上削弱了它的灵活性和自主性。在民营地产企业都在极力推行激励制度时，华润置地才迈出了一小步。

唐勇直言，关于激励是华润置地的痛处。“国资委管我们的薪酬总额，但是我们的核心团队是有长期激励的，华润置地的长期激励是跟核心利润挂钩，这也是为什么华润置地过去几年在核心利润上还是保持稳定。我们没有把注意力放在规模增长之上，这和公司激励导向是有关系的。”

“民营企业的很多激励对国企来说，总有很多不太充分的地方，大家也都迫切希望看到华润置地有些新的改变。换个角度来讲，我们没激励也干得很高兴，有了会更好，没有也很好。”

在有限的框架之内，华润置地也在尝试做一些战略和组织架构的优化，包括基于项目端的考核激励，目的是提升自身的周转效率和能力。在项目上，华润置地实行分类管理，明确哪些项目是要快周转的，哪些是要利润的，进而把项目价值和公司价值统一，以实现有质量的周转。

虽然在逐步增加创新业务，但在华润置地内部，住宅和商业仍然是最为重要的板块，仅上半年，华润置地的投资物业租金收入就达到了43.7亿元。顺应商业地产的发展需要，2017年6月，华润置地对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整，商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

而关于商业物业的分拆也已经在华润置地的计划中，俞建透露，华润置地已经做过比较系统性的研究，包括部分卖给基金，以及REITs和分拆，并且形成了一份比较成熟的报告，正在与母公司华润集团讨论。

“华润置地2020年租金收入到了100亿左右就具备独立生存发展的能力了，如果要资产证券化，分拆会比其他两个模式要好一些，但未来具体怎么做，管理层和华润置地还会做更详细的分析，好资产不怕没出路。”