大悦城周政：与中粮地产的重组有望在年内完成

重组之中的大悦城并未交上一份完美的年中答卷。其半年报显示，截至2018年6月底，大悦城录得营业收入约为40.267亿元，较去年同期下降16.4%，其中投资物业及相关物业管理服务租金收入17.15亿元，占总收入的42.6%，同比下降0.92%；物业开发收入及土地开发收入为18.265亿元，占收入总额约45.4%，较去年同期下降27.1%。

各项数据的下滑引起媒体和投资者的高度关注，要知道在过去的几年里，大悦城一直努力维持着上扬的收入曲线。大悦城财务总监许汉平在8月20日的业绩会上解释称，收入下滑的主因是物业开发业务业绩下降致使销售收入减少。

“坦诚说，大悦城最开始是以商业为主，销售物业占比较小。通过这两年的土地储备，部分项目的销售物业占比能够达到60%-70%。随着货源的补充，未来收入会趋于平滑，不会出现这么大的波动。”

许汉平指出，过去半年，大悦城的租金收入保持增长态势。半年报显示，上半年大悦城购物中心租金收入为12亿元，同比增长7%。其中，北京朝阳大悦城和成都大悦城两个项目表现最为突出，租金收入增长分别超过10%和24%。

实际上，自几年前向外喊话“5年20城”以来，大悦城一直在加快规模扩张的步频。其聚焦的领域也不再局限于单纯的商业地产，而是向商业综合体、住宅甚至旧改领域扩展。

许汉平认为，近两年大悦城现金充足、负债较低，是“弯道超车”的好时机。事实上，这两年来大悦城正在积极补货，在重庆、青岛、武汉等地获得综合体项目，这些项目销售部分占比均能达到70%左右。今年6月，大悦城还与中粮地产签订合作框架协议，双方将合作开发深圳市宝安区25区城市更新项目。

目前大悦城已经投入运营的大悦城购物中心为9个，今年下半年，杭州大悦城、西安大悦城和昆明大悦城也将陆续开业。至于“5年20座”的目标能否实现，周政给出了肯定的答案，并坦言现在大悦城内部目标已经有些提升。

想尽办法冲规模、创业绩的同时，大悦城也在剥离“不赚钱”的酒店业务。去年12月，大悦城以19.84亿元的价格将北京长安街W酒店的全部股权出售给天府基金管理有限责任公司。

出售之前，北京长安街W酒店已经连续多年呈现亏损状态。将这类收入不佳的酒店卖出，不仅能够为大悦城“减负”，还能为其财务数据“美化”一番。

过去的半年，大悦城录得毛利21.98亿元，同比下降6.9%，但毛利率为54.58%，较去年同期上涨约5.5个百分点；净利润22.62亿元，同比增长61.3%；股东应占利润为16.88亿元，同比上升158%。

利润的大幅拉升与北京长安街W酒店的出售有着直接关联，有投资者就在业绩会上质疑出售酒店资产是否具有美化业绩的目的。对于这一疑问，许汉平给出了否定的答案，“酒店业务不是大悦城的核心战略，前几年就开始出售了。对于手头的酒店资产，只要达到合理价位就会出售。”

除了过去半年的业绩表现之外，外界最关心的还是大悦城与中粮地产的重组。今年3月，中粮地产公告称，中粮地产拟以发行股份方式向明毅有限公司收购大悦城约91.33亿股普通股股份，涉及资金147.56亿元。

与此同时，中粮地产还准备采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集配套资金，募集配套资金总金额不超过24.25亿元。6月，这项重组方案在中粮地产股东大会以超过94.7%的高票通过。在这之前，他们已经获得了国资委的“放行”。

房地产行业中不乏央企重组创造“旗舰”的案例，即使大悦城及中粮地产的规模难以与巨头央企相比，但也同样是一个充满想象的故事。

海通证券指出，重组对双方的资本结构改善和盈利能力提升都有明显的拉动作用。其研报显示，大悦城并入中粮地产后，中粮地产的净资产规模将从117.45 亿元扩大到 542.17 亿元，增幅达到361.62%；归母净利润从9.45 亿元扩大到 16.85 亿元，同比增长78.35%。

大悦城董事长周政指出，“重组有利于推动大悦城的发展，中粮地产在国内具有资源优势，大悦城可以与其嫁接，在品牌、融资、团队、政府沟通等多个方面获利。”周政透露，现在两者的重组只等证监会批准，有望在年内完成。