地价重塑香山别墅区豪宅价值，洞见抢占现房资产的更佳契机

8月12日，海淀四季青西冉0034、0049、0040地块正式迎来土拍，现场竞拍历经130轮激烈角逐，最终由中国金茂以97.61亿元成功竞得，溢价率14.1%，成交总价刷新2026年北京涉宅地块总价新高。(数据来源：乐居财经）

该宗地块起始总价高达85.55亿元，是2026年北京土地市场备受行业瞩目的核心低密用地。作为四季青城中村改造片区重要组成部分，地块涵盖二类城镇住宅用地与商业服务业用地，整体规划建筑规模约14.26万㎡，住宅地块容积率1.6，限高24米。

据规划，未来这里将打造高品质居住社区，塑造平滑优美的城市天际线。此次高价成交，也将进一步夯实、抬升四季青-香山豪宅板块整体价值底盘。

回望2026年北京土地市场，城六区核心位置豪宅地块集中释出，高地价已经成为市场常态化现象，一块块土地落锤，将来售价或直冲12万 。在北京城市规划管控之下，城六区能够出让的低密居住用地持续收紧，而海淀香山别墅区，受三山五园整体风貌保护规划约束，宅地供应更是矜贵，历年可出让住宅用地屈指可数。每一次土地挂牌出让，都意味着对板块居住价值的一次重新锚定。

 

地价飙升，北京豪宅全面迈入“12万 ”时代

2026年，北京核心区豪宅地块迎来集中供应。7月28日，朝阳酒仙桥地块历经254轮激烈竞价，以楼面价8.11万元/平方米、溢价率25.84%成交；8月4日，朝阳广渠路地块经过191轮竞价，以总价84亿元、楼面价8.14万元/平方米成交。太阳宫0627地块综合楼面价达8.53万元/平方米，市场吹风价已高达14万-15万元/平方米。

而海淀四季青西冉地块，起始楼面价已达7.7万元/平方米，加上配建成本，业内预计售价12万元/㎡只是底线。

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随着一批高地价地块陆续完成出让、逐步走向入市，土地成本不断走高，新房价格天花板持续上移，置业高端改善的门槛正在被不断抬高。北京链家研究院分析师指出，预计未来两三年，北京千万元级豪宅潜在供应规模将达万套。北京豪宅市场正在全面迈入“12万 ”乃至“15万 ”时代。(数据来源：每日经济新闻）

在这场豪宅价值重估的浪潮中，香山樾以全维度产品硬实力现房兑现，成为香山豪宅板块内极具优势的高端改善优选。

 

古树庭院，三百年文脉传承

香山樾深植香山文脉，地块之内完整保留了三棵树龄逾300年的原生古树三百年时光流转，古树年轮镌刻朝代更迭。

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设计团队历时数月，对每棵古树的枝干走向、根系范围进行精密测绘，循古树生长之势，铺展出占地面积约2500㎡的古树庭院。以传统吉祥龙鳞纹为灵感打造的古树庭院水景，水流潺潺，与古树光影相映成趣，晴天，树影婆娑落于水面；风起，龙鳞纹水波漾开，古树仿佛在水中活了过来。每一片树影都是历史的投影，每一道水光都是时间的低语。

 

百年香山书院，故宫同源匠造修复

携手曾参与故宫修缮的同源古建团队，以“修旧如旧”的严谨工法修缮百年香山书院；历史在前，书院在后，一进一退之间，完成了传承的对话。

2026年7月，新华书店·香山文化空间正式挂牌香山书院，书卷气弥漫于百年梁枋之间。这处空间超越了物理建筑的范畴，它既是业主日常可随时走进来的精神归处，也是整个香山文脉在当代社区中的延续与再生。

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古树、书院，百年文脉在香山樾并未被截断，而是以一种克制而尊重的方式，被接续、被激活、被赋予新的生命。这不仅是一座豪宅的文脉底色，更是一份无法被定价，也难以被复制的传世资产。

 

对望香山，三面公园环抱

香山樾坐落于海淀香山脚下，地块对望香山。距离香山直线约2000米，社区大门直面香山，三面被城市公园环绕。

香山樾容积率仅1.05，全部规划为纯四层墅境大平层，建筑总高仅约12米，低伏于青山之间。最大楼间距约45米，最高窗墙比约61%。低密、舒阔、亲地，在城六区低密用地几近绝版的当下，这样的数据本身就是一种臻藏。

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将香山的自然山水脉络与三百年历史遗存深度融合，以宋画为蓝本，打造“同频香山”景观体系，遵循“中轴对称、层层递进”的营造礼制，构建约300米南北景观中轴，串联多座楼栋视觉花园。植被甄选与香山原生植被同根同源的元宝枫、红枫、黄栌等，秋日丹枫与香山漫山红叶交相辉映，真正实现“社区即香山，香山即社区”。

豪宅批量入市，实景现房凤毛麟角。

2026年4月，香山樾已迎来盛大的现房交付，园林成熟度、建筑品质、圈层纯粹性全部所见即所得；建筑面积约185-273㎡纯粹四居产品，440户纯四层低密社区，越秀“尊悦”高定服务体系已全面落地。

土拍是市场的风向标，地价的走高，本质上是城市对臻贵土地资源的价值重估。一边是新地成本抬升，未来豪宅价格水涨船高，置业门槛持续攀升；另一边是资源、产品全部实景落地，看得见、可触摸的低密现房。当全市场的目光汇聚西冉土拍，香山樾，以难以复制的香山区位、臻版低密产品、传世人文内涵，现房确定性四大核心优势，为北京高端改善客群，提供一份难得的收藏级置业选择。

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