不一样的物管“巨轮”，龙湖智创生活冲刺港股

 

2021年，一度叱咤资本市场的物业股进入调整通道，但就是在这样一个看似低迷的行情中，龙湖看到了上市的机遇。

1月7日，龙湖向港交所递交了一份上市申请资料，向资本市场展示了一个全新的品牌“龙湖智创生活”，尝试开启一段新的旅程。

为了分拆上市，龙湖已经做了一年的准备。从资料来看，龙湖智创生活并非寻常以为的“物管”公司，这一次，善于整合的龙湖将原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力融合在一起，最终形成 “物管+商管”的轻资产旗舰平台。

时代财经了解到，龙湖智创生活的商业模式主要分为三个板块：居住社区物业管理服务、商业运营管理服务、产业办公及城市服务，无论是规模还是业务模式，在行业中均处于头部位置。

在亿翰智库看来，眼下，类似龙湖智创生活这样存在差异性的平台正值上市的好时机。“尽管此前资金已陆续抽离物业板块，但当前资本对于物业行业多持冷静观望的态度，对于标的的选择标准更加严苛，龙湖创智生活对于资本市场来说是一个惊喜，资本往往愿意流向这些大而稳、有故事的企业。”

“巨轮”起航

前十强房企中，尚未完成分拆物业上市的房企已经不多，龙湖则是其中一员。也是因为龙湖一直以谨慎和稳健着称，外界对其新打造的龙湖智创生活充满好奇和期待。

物业与商业强强结合注定了龙湖智创生活将是一艘拥有庞大体量的巨轮。

据龙湖智创生活的招股书显示，截至2021年12月28日，其在管面积约2.5亿平方米，合约面积及战略合作面积约4.4亿平方米。

不过，在以“管理”为核心的领域，盈利能力才是判断企业经营成果的终极指标。根据招股书披露的数据，龙湖智创生活2019年-2021年9月期间，营收、利润双双增长，分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。

值得一提的是，亿翰智库做过一项研究，近几年来，物业企业也在不断增强自身内驱力，提出关于利润增长的业绩指引，其中，商业物业凭借其高收益的优势，成为物业企业提升盈利能力的重要赛道。

而商业是龙湖的“第二战场”，其涉足已有二十个年头。在此之前，商业投资被龙湖视为住宅开发之外的第二航道，经过多年发展，其构建了优质的购物中心组合，在整个集团有着举足轻重的地位。

数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活运营服务60个购物中心，合计面积580万平米，服务超过13000名租户。于2019年、2020年及2021年前9个月，在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。

此外，截至2021年12月28日，龙湖智创生活已就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，余下68个购物中心预计于2022年至2025年期间开业。

也就是说，商管与物管合并将为龙湖智创生活带来更多的想象空间，基于购物中心网络，龙湖智创生活可以推动不同业务之间的协同效应，以此触达更丰富的产品、服务、便利，从而提升客户满意度与忠诚度。

中信证券研报中提到，商业地产业务对龙湖的意义不只是资产，更是培育商管能力的孵化器，随着公司开始探索委托管理其他业主的项目，预计一二线城市的定位，超过绝大多数同业的规模，都将成为公司商管业务价值的保证。

事实上，龙湖智创生活强大的商业运营能力已经在招股书中得到体现。截至2021年前三季度，其商业运营及物业管理服务对收入的贡献率从11%提升至22.6%；商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%，超过住宅及其他非商业的物业管理服务25.4%的毛利率水平。

基于以上，中信证券预计，未来龙湖智创生活将跻身一线空间服务运营公司之列。

科技赋能

在一众以“服务”作为名称的物管企业中，“龙湖智创生活”显得有些不一样。其实， 2020年8月8日龙湖物业曾经历过一次升级品牌升级，彼时，其正式用“智慧服务”取代了“物业”二字。但龙湖对“智慧”产生兴趣，或许是在更早之前。

如果不是龙湖管理层在2021年中期业绩会上透露，外界不会知道，龙湖每年将其净利润约10%投资于科技，且目前拥有百余项专利。

龙湖决心投身科技创新的初心简单而直接，其期望利用科技手段来实现更高效的运营管理，迈开了探索的脚步。后来，龙湖越走越远，“科技”之于其不再是简单的提效手段，而是支撑整个龙湖集团稳健发展的系统性体系，更是空间服务航道提升内功的“秘诀”。

正如龙湖智创生活在招股书中所说，创新的解决方案及先进科技的支持已经越来越成为满足客户需求的关键要素之一。当人们生活水平显着提高，对物业服务的要求也随之提高，物管企业只有不断自我升级迭代，为业主提供符合现代生活习惯的服务，才能不被时代抛弃。

亿翰智库研究报告中提到，2021年，物管领域智慧化建设实现了新的跨越，目前，物业企业的智慧化建设集中于三个层面，用于满足业主对于环境、出行、居住等多元化需求与企业服务升级、效能提升的多重目标。

作为走在前端的龙湖智创生活，已成功打通“人-空间-服务”，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。科技的开发及应用也从龙湖智创生活的方方面面体现出来。

例如，龙湖智创生活采用八大在线数字工具，提供一站式全方位服务以提升商业运营管理、营销活动和在线销售的“流量在线”、提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等等，将线下的客户流量实现在线化，进一步协助业务创新，提高客户满意度。

在智能设备管理方面，龙湖智创生活还接入一系列智能设备，通过物联网+互联网+平台紧密结合的技术联盟，全面掌控关键设施设备的日常运行状态，打造四重安保防范保障，秒级监控设备运行风险和提示运行警示信息，大幅提升一线员工作业效率、工作质量、安全性及回应及时性。

同时，龙湖智创生活还建立了一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

龙湖智创生活的运营效率实现显着提升，客户体验亦得到提升。过去十二年，龙湖智创生活的客户满意度始终保持超过90%的水平。从物业管理服务分部来看，2020年，龙湖智创生活人均在管建筑面积为9300平方米。

对比行业数据，亿翰智库统计，2020年末，上市物企人均服务面积均值为8085.5平方米，至2021年6月末的数据显示，上市物企人均服务面积均值为8662.1平方米。可见，龙湖智创生活的人均服务面积属行业顶尖水平。

进入资本市场对龙湖智创生活来说就是新的开始，按照其招股书中所描述，未来，其继续在“一个龙湖”生态体系内扮演“纽带”的角色，凭借跨业务领域、可持续、高品质的服务能力，维系与促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务紧密相连，在积极推动自身业务的发展的同时，与地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等广泛业务航道相互协同。

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