楼市入寒冬黑龙江要救市？三四线城市房地产库存创5年新高

320平方米的复式高层只要15万元，2万元就可以拥有一套房产。超低房价是黑龙江鹤岗的城市标签。

近日，一名广东小伙转行做中介的故事，将鹤岗推上热搜。据上游新闻报道，2019年10月，广东小伙郑前跨越3800公里来到鹤岗定居，经营一家房屋中介。今年，郑前大概卖出了100多套房子，平均两三天卖出一套。

郑前的带货实力，与当地低位运行的房价水平有关。上海易居房地产研究院发布的《31省份房地产行情报告》显示，今年前11月，黑龙江商品房成交金额同比增速为-18%，在31省份中排名第29位；房价跌幅为10%，跌幅居31省份之首。

郑前只是个例。事实上，因人口流出严重，老龄化加剧，黑龙江省购房需求明显下滑，房子卖不动了。

12月20日，黑龙江省政府发布《省住建厅召开调度会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》，称黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议。会议要求要想办法促销售，落实购房补贴政策，提振市场信心。12月21日，该文已从黑龙江省政府官网撤下。

黑龙江出手“救市”折射出三四线城市的去化困境。国家统计局数据显示，2021年11月，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

据中原地产研究中心不完全统计，近一个月，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20个三四线城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。

黑龙江多项楼市指标全国倒数

此前黑龙江政府网站显示，黑龙江省房地产业经济运行调度会议要求，要在满足本地居民购房的刚性需求和改善性需求方面想办法、促销售、见实效，积极组织协会、商会服务房企，为房企搭建平台，开展线上、域内外商品房促销活动。其次，要落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。

今年以来，黑龙江省各城市的楼市指标均处于下行阶段，各市房地产市场运行情况不容乐观。

国家统计局数据显示，今年前11月，黑龙江省商品住宅销售面积为1048.14万平方米，同比下降9.5%；商品住宅销售额为674.08亿元，同比下降19.1%。上海易居房地产研究院发布的《31省份房地产行情报告》显示，今年前11月，黑龙江省房地产开发投资额同比增速为-4%，在31省份中排名倒数第二；房地产施工面积同比增速为-5%，排名倒数第一。

黑龙江省会城市哈尔滨，房价也进入下行区间。诸葛找房数据显示，2021年1-11月，哈尔滨新建商品住宅成交28813套，同比下滑43.73%，成交量几乎腰斩。2021年11月，哈尔滨二手住宅市场均价为10820元/㎡，环比下跌2.43%，已连续两月下滑。

销售市场去化乏力，开发商对土地市场兴趣索然。中金公司研究报告显示，今年前11月，黑龙江土地流拍率超10%，超各省份平均水平；土地出让金收入增速下滑超过50%。未来，黑龙江拍地下滑趋势可能更加明显。

多重压力叠加，黑龙江省积极促进房地产市场发展。12月21日，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对时代周报记者，黑龙江省房地产业经济运行调度会议有利于加速楼市去化，促进房企销售回款，降低房企债务风险。通过购房补贴优惠政策、引导市场预期等鼓励购房，有助于提升黑龙江省楼市的活跃度，增加购买力，对黑龙江各城市楼市下行局面或将有所缓解。

三四线城市去库存风险大

黑龙江是全国首个明确“房地产业增长”的省份，但此前已有多个城市释放积极信号，以发放购房补贴、消费券、人才补助等方式促进楼市成交。

12月10日，福建省晋江市发布《“十四五”人才发展规划》和《硕博人才倍增行动方案》。推出一次性安家补助或购房补助机制，将医疗卫生单位、中小学校（含中职学校）、高校和国有企业全日制博士纳入补助对象。对签订连续5年服务期限的给予一次性高校安家补助最高50万元。新引进的非医疗卫生单位、中小学校（含中职学校）、高校和国有企业全日制博士给予购房补贴最高100万元。

12月13日，芜湖市住建局等五部门联合发布《芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则》，对符合条件青年英才给予购房款最高10%的补贴。

12月16日，桂林印发关于《桂林市加大重点行业扶持力度冲刺四季度经济工作若干奖励措施的通知》，给予房地产开发企业经营贡献奖励。2021年12月1日-12月31日，对五城区单个楼盘销售面积3000平方米以上的进行排序，排第1位的楼盘发放30万元消费券。对购房者来说，购买五城区新建商品房也将予以补贴。

三四线城市积极出台政策，背后原因指向库存积压。

国家统计局数据显示，11月70城新建商品住宅上涨城市数量9个；下跌城市59个，多为三四线城市。一二三线城市的二手住宅销售价格分别环比下降0.2%、0.4%、0.4%，除一线城市外，二三线城市跌幅均扩大。

《中国百城住宅库存报告》显示，截至11月底，三四线的新建商品住宅库存总量为22487万平方米，环比增速为2.6%。在所有能级的城市中，三四线城市库存攀升的态势最明显，库存积压最严重，出现连续37个月库存规模同比增长的态势。当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，创下5年来的新高。从库存风险的角度看，三四线城市风险最大。

易居研究院认为，三四线城市去库存压力最大，且短期难化解。后续三四线城市会出台各类去库存政策，以更好激活购房者的合理住房需求。当前包括江苏海安等城市激活改善型购房需求等政策，或引起其他三四线城市仿效。