万亿估值！它凭什么？又一大造富领域？

1979年，中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区的建立拉开了我国产业园区建设的序幕。改革开放40年来，产业园区作为我国实施改革开放的重要载体，在城市的更新建设中发挥着重要的作用，并影响着城市的发展逻辑。

作为国内首家在创业板上市的创意产业园区运营商，德必集团（股票代码：300947）董事长贾波日前接受媒体采访时表示，目前中国的文科创园区其行业价值仍远遭低估，未来将是一个拥有万亿级市场的大赛道。

品牌化园区运营，尚待开发的超级蓝海

中商产业研究院和东方证券在2020年发布的报告中显示，中国GDP的四分之一来自于产业园区经济，产业园区已经成为经济发展的重要载体。到2020年底，整个中国的产业地产公司包括增值服务、基础服务，即房地产开发、出租和金融投资，三块业务加起来达到4.6万亿元的规模。如果单从租赁业务来算，目前中国有上万家文创园区及写字楼，租赁面积约30亿平方米，即使按照1元每平方米的租金来估算，每年就有万亿的价值产出。

然而，抢占这万亿市场的蛋糕，绝非做好办公空间和物业那么简单。贾波介绍说，德必自成立以来，始终定位于做好中国文科创企业的发展服务商的角色。园区运营，其实不仅仅是运营，还包括了前期的项目产业定位、空间物理改造、客户企业招商等等环节。一个成熟的文科创园区的成功运作，意味着一块有生命力的产业集聚空间的诞生，能够帮助一个个中前期、甚至是萌芽期的企业走上成功之路。目前市场上这样的成熟园区并不算多，而能成体系、品牌化打造一系列优质园区产品的运营商更是凤毛麟角。

“我们认为只有通过连锁化、规模化发展，才有可能实现为园区企业提供全生命周期的生存与发展服务。但目前而言，这个赛道上还没有一家企业的规模超过0.1%，是一个极度分散的行业。”贾波说，他希望德必在10年到15年内，通过收购、兼并、合资、参股或者是控股等各种形式，使德必园区的市场占有率达到1%。“按照30亿平方米的办公市场，1%就是3000万平米的运作规模，如果按照每天2元/平米的租金价格，那一天就是6000万的营业额。这些都表明了这个to B服务领域，还有很大的发展空间。”贾波说道。

数字化变革下的存量空间，孕育着下一代独角兽

如今，越来越多的城市在迭代升级中更加注重存量空间的盘活与利用。以往城市大拆大建、只建不运营的时代已经过去，而是更加青睐在园区、楼宇这样的垂直空间中做经济“密度”和管理“精度”的文章。智慧城市建设，实现全覆盖数字化转型场景城市数据的治理，必将带来了对智慧化、精细化运营的更多需求，这背后或许正孕育着下一代的独角兽公司。

未来园区的运营发展，也会随着智慧城市建设产生新的调整。在这个逻辑下，包括智慧园区运营下的未来办公等与未来城市相关的ESG类项目早已超越万亿甚至十万亿的规模，这是个比to C时代更宏大的时代机遇。而德必集团早在2017年便布局智慧园区运营服务，推出wehome空间智慧管理平台，针对目前产业园区运营管理面临着种种痛点，如租赁情况难掌握、企业服务难落地、业态复杂难管理、运营成果感知弱等困惑从底层架构上解决根本问题，通过wehome独创的智慧空间管理操作系统（Intelligence Community System service），搭建全新的数字化管理逻辑，用智慧化的手段，实现园区运营的增效降本和与企业间的深度链接。

“办公场所正从原来公司内部的一项管理或运营对象，逐渐演变成一个复杂的工具，在企业中，管理者和组织可以用它来实现战略目标。上升到园区、楼宇，办公场所的智能化、数字化也成为了园区转型升级的重要基石。”贾波介绍说，在智慧园区领域，德必也将继续发展自身的数字化技术优势，帮助中国城市存量空间找到最佳的更新定位，在定义和打造未来的办公场景的同时，也为驱动城市服务更迭贡献自己的力量。

“轻公司生态圈”，城市新势力崛起

德必是中国过去十几年里城市更新的助力者和实践者，亲身践行着让中国城市空间功能改造升级和价值创造提升的历史性使命。贾波表示，这是德必企业发展同时对中国社会发展所承担的历史责任，未来希望将德必以及园区入驻企业的发展与中国社会、经济的发展更加紧密地结合在一起。

德必致力于城市更新、老旧建筑改造，旨在以最少的能耗投入和最科学的经济投入，贡献出最高的价值。而德必园区里也入驻着很多高附加值、低能耗的“轻公司”，正推动中国经济持续循环、健康发展。“所以我们在2016年提出了‘轻公司生态圈’这一理念。这个圈子内的企业，以创新为驱动，靠人脑、靠创意、靠流量、靠技术而不是靠资源、设备这样的重资产、高能耗，依旧能产生巨大的商业价值和经济效益。”贾波补充说，从大众点评到虎扑体育再到现在的拉面说，德必见证了园区无数文科创企业从几个人的团队、几十平米的办公室成长为各自赛道中的领跑者。而这股新势力的崛起，也为城市破局发展注入了新的动力。

“轻公司生态圈”就是德必为园区内外企业的连接、企业与人的连接、人与人的连接打造了线上线上贯通的平台，通畅的交流空间和生态化服务为越来越多的“轻公司”提供了成为“参天大树”的养分和补给，构建了一个共创价值的未来“森林”。产业园区生态圈中所孕育的文科创企业作为推动中国经济发展的双翼，必将成为未来中国创新的突破口，在中国未来经济发展中，发挥更大的作用。