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深圳新政落实“房住不炒”,为何其他城市难以效仿?
2018-08-09 11:20 时代财经   

经过两个月的征求意见后,深圳于8月3日发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称《意见》),这意味着深圳版“房改”方案终于正式落地。

本次《意见》的最大亮点是,将深圳住房供应总量中的保障性住房与市场商品住房比例设定为6:4。按照《意见》,到2035年,深圳将新增建设各类住房共170万套,其中属于保障性住房的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的总量不少于100万套。这次《意见》的正式出台意味着,深圳在 “房住不炒”的探索道路上又迈出了一大步。

“这对其他城市也有借鉴意义。” 首都经济贸易大学教授赵秀池告诉时代财经,对刚需群体而言,目前房价确实太高,需要用保障房制度来保障其住房需求。

深圳房改师法新加坡

近年来,房价高企、供需失衡、结构失调等日益严峻的问题,成了无数深圳人“难以逾越的坎”。因此在本次《意见》中,调整住房供应结构成了主要内容。

按照《意见》,未来深圳市商品住房将只占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主。其余60%的保障房将由人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三部分组成。

其中,人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能等方面人才供应,建筑面积以小于90平方米为主,租金、售价分别为市场价的60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,建筑面积以小于70平方米为主,租金、售价分别为市场价的50%左右;而公共租赁住房主要针对户籍中低收入居民、先进制造业职工等群体供应,只租不售,租金为市场价的30%左右。

深圳市合一城市更新集团总经理罗宇认为,深圳这种将保障房与市场商品房切割开来的探索,是借鉴了新加坡的经验。

据时代财经了解,从上世纪六十年代开始,新加坡政府通过低价征地建造组屋,再以低于市场商品房的价格,将组屋出售给中低收入家庭。这一政策自实施以来,新加坡民众的居住条件不断改善,组屋的入住率也逐年攀升。截止2016年,有82%的国民居住在组屋里,另外18%的高收入群体居住在高档商品房。

与新加坡相似,深圳的两套住房体系中,保障福利性质越大的住房,户型面积越小。例如,针对中低收入居民的公共租赁住房,建筑面积以30-60㎡为主。而在保证民生住房需求的同时,深圳留出一定规模的商品房供应,为高端需求提供了空间。目前,新加坡的两套住房体系比例是8:2,深圳未来将达到6:4。

可以肯定的是,未来深圳楼市中,主角已不再是商品房、开发商,取而代之的是以政府为主导的政策性支持住房。

不可复制的深圳经验

过去四十年里,深圳一直是政策创新的试验田和领头羊,因此,深圳本次住房制度改革也被外界寄予厚望,认为深圳可能会完成“房住不炒”的任务,其制度内容值得其他城市借鉴。

“深圳房改对其他城市确实有借鉴意义。”赵秀池告诉时代财经,未来应该是商品房和保障房各行其道,对于刚需房和人才房应该提供更多的保障,尤其是公租房,保障房比例的增加有利于平抑房价上涨。

但多位专家告诉时代财经,从现实情况来看,深圳本次住房改革制度在短期内很难被其他城市复制。

“深圳是中国第一个面临人口多、土地少局面的城市,同为一线城市,深圳1990多平方公里的面积,大致相当于北京的八分之一,或上海、广州的三分之一。”雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经,深圳人多地少的情况在国内并不多见。

据房天下数据显示,2017年深圳共卖掉12万多套房,其中二手房占比超六成。邓浩志认为,这表明深圳楼市已经进入存量房市场。“对比其他二线城市,一手供应仍是主流,而三、四线城市尚未发展到深圳、新加坡这样的城市化阶段,更没有复制深圳住房改革制度的迫切需求。”

另外,经济学家马光远表示,如果每个城市都借鉴新加坡和深圳的经验,那么开发商赚不到钱,政府卖地收入锐减,地方政府也将没有动力去推行这套制度。

时代财经梳理发现,在国内主要城市中,深圳是对土地财政依赖度较低的城市。2017年,深圳809亿的土地出让金仅占一般公共预算的24%,相比之下,南京这一数据段达到136%,杭州达到140%,广州为80%。而在今年上半年,全国土地出让金创新高,达到26941亿元,同比增长43%,这其中,经济结构单一、产业链条简单的三、四线城市是“卖地”主力军。

可以看出,如果复制深圳新的住房制度,即保障房比例超过商品房比例,那么势必动摇大量三、四线城市的经济基础。

“除了北上广外,国内多数城市或人口流失、或开发用地充足、或财力不支持建大量保障房,很难效仿深圳的住房改革经验,相比之下,更多的地方政府宁愿直接发放经济补贴给人才。”邓浩志告诉时代财经。

 

责任编辑: 3965LC TS004

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