上市不到半年，新城悦定下了“一个亿”的小目标

[摘要] 在新城悦上市后的第一场业绩发布会上，董事长兼首席执行官戚小明宣布了新城悦的三个小目标：两年内在管面积达到1亿平方米，三年内进入行业前十名，增值服务收入占比超过50%。

文/时代财经黄银桥

与大部分从房企分拆出来的物业公司一样，新城悦的成长也是备受地产母体新城发展的庇护。

2016年以来，新城发展销售规模完成了百亿到千亿再到两千亿的跳跃，受益于此，新城悦于2018年接管的面积增长迅速，录得整体营收11.5亿元，同比增长32.7%。其中，物业服务收入为7.32亿元，同比增长29.1%；增值服务收入为4.18亿元，同比增长39.7%。

期内实现利润为1.63亿元，同比增长77.9%；公司权益股东应占利润为1.5亿元，同比增加104.9%；净利润率为13.1%，同比上升4.6个百分点。

在业绩向好的背景下，尽管上市不到半年，但新城悦已经提前引入专业的咨询管理公司为其制定中长期发展目标。

3月11日，在新城悦上市后的第一场业绩发布会上，董事长兼首席执行官戚小明宣布了新城悦的三个小目标：两年内在管面积达到1亿平方米，三年内进入行业前十名，增值服务收入占比超过50%。

“这样的目标应该说是可以实现的，至少实现的可能性非常大的。”对于新城悦的三个新目标，戚小明颇有信心。

扩张首选新项目

戚小明多次强调，2019年新城悦的在管面积增长速度会超过以往。新城发展近三年销售增长迅速，而物业行业往往滞后于房地产，因为期房交付需要一年半到两年的时间，因此2019年新城悦会开始大量承接新城发展的新项目。

年报显示，新城悦2018年在管面积为4288.7万平方米，同比增长18.2%，但合约面积已经超过1亿平方米，达到1.12亿平方米，较2017年底增长65.5%。

“按照预判，合约面积和在管面积之间的差额，会在未来3-5年之内逐步交付给新城悦，到时候公司还会有新拓的项目。”戚小明表示。

除了地产公司这座“大靠山”之外，新城悦还将借助并购扩大规模。戚小明直言，并购是快速增加规模和快速增加利润的好的办法和手段，新城悦对并购也是抱着积极的态度来做。但他同时也强调，考虑到物业行业的特殊性，新城悦还是会谨慎稳妥地推进并购。

戚小明透露，新城悦历史上只进行过两次并购，体量都不大。因对外扩张少，新城悦截至2018年底有息负债为零，现金和现金等价物为12.78亿元，同比上升101.7%。

副总经理兼联席公司秘书尤建峰表示，新城悦对于并购标的第一个核心要求是被并购公司的区域位置符合新城发展“1+3”扩张战略，在新城发展选择深耕的城市，新城悦进行并购时可分摊管理成本，提高效率。另外，并购公司规模要不小于200万平方米，不大于1000平方米，这样体量的并购需要付出的对价不会很高。

在进行对外扩张的时候，无论是并购还是接管第三方开发商的物业，新城悦已经总结出了一个经验--尽量选择新项目。尤建峰分析称，相较于老旧项目，新项目的物业费更高，而且由于小区较新，维护的成本会更低。

年报披露，从2017年下半年开始，新城悦提高了接管第三方已交付物业社区的要求，并且以接管中小型开发商的新开发房地产项目为主要的拓展策略，2018年还主动退出了部分第三方项目。

新项目占比的增多也将直接拉升新城悦的毛利率。2017年新城悦五年之内项目占比40%，十年以内项目占比15%。2018年，前者占比升至50%，后者占比降至12%。戚小明表示，2019年高盈利、高毛利率项目占比会有较大提升，整体毛利率可实现稳妥、有序提升。

车位代销成重点

众所周知，物业管理本身是利润微薄，亦因此，大部分上市物业公司在传统的物业管理服务之外，往往会将增值服务作为未来的利润增长点。

截至2018年底，新城悦物业管理服务毛利率为27.8%，增值服务分为开发商增值服务、社区增值服务和专业服务三类，毛利率分别为25.5%、81.7%、28.2%。于年报中，新城悦直言，增值服务相对于物业服务有更高的毛利率，其所贡献收入的提升带来了更多元化和更丰厚的利润来源。

而新城悦的目标之一便是令增值服务收入占比超过50%，过去2018年，该占比为36.3%。尤建峰表示，按照目前趋势，该目标的实现大概需要两三年。

为拉升增值服务的收入，新城悦开展了一系列新尝试，其中“车位代销”成为了培育重点。据介绍，2018年下半年开始，在社区增值服务类目中，新城悦开始重点发展资产管理业务，其中包括了两大服务内容--车位代销和物业租售中心。

2018年8月，新城悦首先在上海项目试点了车位代销，之后推广至苏州、南京。2018年，新城悦完成了车位去化668个，戚小明表示，2019年将把资产管理运营模式复制到更多地区。

“加快车位去化可以帮助开发商更快回笼资金，这不仅是一个非常有潜力的业务，还可以增进新城悦与开发商之间的关系。”戚小明称，项目销售团队撤离后，车位就成为了存货，新城悦本来对这些车位就有管理职能，在提升管理能力的同时，还可以通过代销提升销售能力。“新城悦会从开发商那里争取车位资源，从而取得销售佣金。”

由于资产管理业务加大发展力度，其人工成本也在增加，新城悦社区增值服务的毛利率从2017年的85%下降到81.7%。

此外，受益于新城发展2018年的快速增长，开发商增值服务也成为了新城悦2018年增速最快的业务板块。该板块主要为开发商提供前期咨询服务、售楼处服务及验房服务，年内收入为2.97亿元，同比增长69.1%。戚小明表示，2019年，新城悦为超过300个案场提供服务是可以保证的。

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