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一线城市房价“高温”渐向二三线城市
2018-07-18 10:19 北京商报网   

近期我国陆续出台了一系列房价调控政策,棚改货币化收紧、按揭贷款额度减少等对房地产市场过热产生了一定影响。7月17日,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,其中一线城市房价趋于平稳,涨幅小于二三线城市,调控效果明显;二三线城市房价由于受“人才大战”影响环比均上涨,但近期棚改货币化安置轻踩刹车,未来,一线城市房价调控将保持从严收紧态势,二三线城市房价上涨幅度也会趋缓。

一线城市房价趋于平稳

数据显示,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平。从环比看,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,其中北京和上海价格持平,广州和深圳价格分别上涨1.9%和0.3%。北京商报记者通过梳理发现,此次一线城市新房价格环比上涨幅度低于二三线城市新房价格。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布最新数据显示,去年,北京住宅销售面积612.8万平方米,下降38.3%。北京市国土局数据也显示,北京土地供应方面土拍趋冷。今年4月北京无新增土地供应,包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内。而在北京土地出让方面,4月北京仅交易1宗延庆区涉宅用地,出让金额为33.2亿元。同月,北京市流拍两宗分别位于房山和门头沟的限价住宅用地。据统计,2018年以来北京市已流标6宗地块。

中原地产首席分析师张大伟表示,从市场数据看,由于近年来各地实施了相对严格的调控政策,一线城市相对调控政策较严,促使了一线城市新房价格相对平稳或小幅上涨,预计今年下半年市场虽然涨幅会收窄,但房地产市场依然属于历史高位。

业内专家认为,70个大中城房价变动情况折射出楼市逐渐从紧的调控成效。今年的政府工作报告提出,我国将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。从全国两会上透露的信息来看,坚决落实“房住不炒”政策定位、抑制投机仍将是今年房地产调控政策的重要方向,这意味着热点城市的调控力度仍将持续。以一线城市中的北京为例,中原地产研究中心数据显示,北京自去年发布“3·17”楼市新政策以来,一年之间全市新建商品住宅合计签约23388套,成交量同比下降48.7%,刷新历史最低纪录,而二手房仅签约120821套,同比下跌52.6%。

“我国一线热点城市商品住宅供不应求是不争的事实,虽然现在一线城市房价趋于平稳,但价格仍处于高位。后续市场走势在信贷收紧的情况下,一线城市依然不可能明显上涨,平稳是主流趋势。”上述专家进一步表示,下一步,我国要进一步加强和完善宏观调控,同时,要从供给侧进一步发力,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,加快长效机制建设,更好地促进房地产市场平稳健康发展。

二三线城市房价环比上涨

国家统计局数据显示,70个大中城市中,31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨6.3%,35个三新城市新建商品住宅同比上涨6%;二三线城市新建商品住宅销售价格环比都有所上涨,但涨幅却相差较大,其中二线城市新房价格上涨1.2%,三线城市新房价格上涨0.7%,二线城市房价上涨幅度低于三线城市。

在张大伟看来,二三线城市房价上涨受多方面原因影响。“调控政策分化,近几个月全国二三线地纷纷开启‘人才大战’,通过住房优惠、落户便利等政策吸引人才,而这些二三线城市的人才政策成为购房者绕过限购的工具,导致商品房的市场需求有所增加;此外,板块轮动影响,一线热点城市调控后,二三线城市库存去化加速。

“整体看,市场分化依然是2018年房地产市场最主要特点。即一二线市场将持续平稳,三四线城市将在高位运行。”张大伟进一步表示,4月到6月三个月是房地产市场的惯例旺季,预计二三线城市的房地产市场将依然维持轻微反弹的局面。房地产调控政策也将继续维持市场基本平稳。从目前市场情况看,7月上半月房价有所回落,预计后续的价格上涨幅度将被抑制。

“从70个大中城市的房价运行情况来看,房价总体比较平稳。但是,房地产市场还存在一些结构性矛盾。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说,今年以来三四线城市房价涨幅较高,一些热点城市上涨的压力较大,但一些边远地区、人口外流压力较大的地区还有一些库存。因此,要因城施策,精准调控。

也有业内专家表示表示,二线城市房价涨幅领衔,平均环比和同比增速达1.42%和6.27%。二线市场“回暖”的客观条件是预售证审批加快下开发企业加速了推盘,而“升温”则与人才引进的变相拉动和楼市套利投机热潮有关。“6月末七部门联合出台房地产市场整治办法,选取的30个城市全部是房价上涨较快或潜在压力突出的热点城市,在治理交易乱象的同时旨在打击投机炒房行为,严监管下‘抢房’热潮有望退烧。”

宏观调控将继续严控

近年来,我国房价受房贷收紧、限房价趋严、棚改货币化收紧以及限制借外债投资房地产项目等政策的影响。国家统计局数据显示,今年上半年,个人按揭贷款1.15万亿元,下降4%。进入6月,房地产政策频出,6月16日,全国统一不动产登记信息管理平台实现全国联网,不动产登记体系进入全面运行阶段;6月25日,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,而且6月央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净增加PSL投放量减少近200亿元。

国家统计局资料也显示,今年前6月,全国房地产开发投资55531亿元,增速较前5月回落0.5个百分点;房地产开发企业土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%;商品房销售面积77143万平方米,商品房销售额66945亿元,增长13.2%。截止今年6月,本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月,仅6月单月销售额刷新了年内最高纪录。

“从全国房地产市场看,房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧,在市场成交量依然刷新历史新高的情况下,按揭收紧带来了明显的按揭利率上行,从而抑制了部分市场的非理性购房。”张大伟强调。

业内人士指出,限房价政策某种程度上让部分房企放慢了投资脚步。“限房价地块势必会压缩房企盈利空间,这也要求房企更加精耕细作,剔除各类成本,同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利,未来要提升专业能力,需要把市场做细,这样才能有更好的盈利机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

资料显示,我国多个一线城市实施了“控地价、限房价”政策。2016年11月,深圳以挂牌方式公开出让三宗居住用地使用权。这三宗地均确定一定比例的人才配建住房,建成后无偿移交给深圳市人才安居集团,用于解决深圳人才住房需求。去年北京全面实施了“限房价、控地价”的土地出让方式后,限制了商品房的销售均价和最高售价,特别是北京限房价项目二三季度集中入市抑制了房价上涨。而今年6月福州采用“限房价、控地价、公开摇号”方式规定地块设定最高限制价格,竞买人报价不超过最高限制价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制价后,不再接受更高报价,且有其他竞买人愿意接受该最高限制地价,则竞买方式转为采取公开摇号方式确定竞得人。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对北京商报记者表示,我国去年实施稳健的货币政策后,整个国内银行贷款获取难度增加,加上房地产融资途径不断收紧,房地产项目在国内获取资金的来源相应减少,而此前可操作的途径,例如股权融资、债券融资、ABS也相对收紧。房地产企业为了寻求更多利润需要寻找一个资金杠杆支持,此时海外发债是较为简单的方式。而今年6月我国我国限制借外债投资房地产项目,这无疑打退了房企最后一条退路。

郭毅也强调,我国限制借外债投资房地产项目是政府为了逼迫房地产市场进入稳定状态,我国一线城市房地产市场需求虽趋于稳定,但一些二线城市由于开展了抢人大战,楼市处于持续走高的状态,成为助推楼市不稳定的因素;另一方面,棚改资金收窄后,就会使企业现金流调配出现紧张,企业会出现卖项目、卖地情况。据悉国开行收紧棚改审批的背景下,最近两个交易日地产股集体大跌,将央行降准释放7000亿元资金的利好消息对冲的一干二净。“如今加上央行对于各个金融机构实行穿透式管理,资金流向很容易能看出是否流向房地产,如果流向房地产,融资的方式就是违规的,相应的负责人也会受到惩处,所以金融机构在处理房企的融资案例上也较为谨慎。”

而未来房地产市场走向如何,毛盛勇表示则表示,从上半年我国房屋新开工面积、土地购置面积和土地购置费等先行指标来看,下半年房地产投资也有望保持较快增长。房地产投资,今年上半年增长9.7%。下半年的房屋新开工面积在加快,土地购置面积和土地购置费增长也在加快,以此来看,下半年房地产投资也有望保持一个比较快的增长。

交行金融研究中心高级研究员夏丹则强调,一二线城市相对平稳,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,下半年商品房销售可能再次趋于分化,二线城市预售证管控放松但不放量,供给边际改善;三线城市受棚改货币化安置弱化影响,棚改因素对去库存的提振作用减弱。“总体来看行业销售规模或维持低速增长,房价稳中略升。”

北京商报记者陶凤杨忆霖

责任编辑: 3965LC TS004
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